В истории отношений Кристьяна и Трийну (имена изменены) нет ничего необычного: они познакомились в студенческие годы через общих знакомых. Во время очередной встречи молодой человек набрался смелости и предложил девушке сходить с ним в кино. Трийну согласилась.

Далее...



За первым свиданием последовало второе, потом — третье, и вскоре молодые люди стали парой. В начале отношений они жили порознь и проводили время то у Кристьяна, то у Трийну. Они в шутку называли это кочевым образом жизни и поначалу такой подход их устраивал. Тем не менее, через пару лет молодые люди пришли к выводу, что настало время задуматься о приобретении совместного жилья.




Подобное решение является важным моментом в жизни любой пары и считается индикатором того, что люди имеют общие планы на будущее и готовы позаботиться друг о друге, а также приложить во имя этого совместные усилия.

Так было и с героями этой истории, которые в начале этого десятилетия решили, что общая квартира будет способствовать развитию их отношений. Молодым людям было по двадцать с небольшим лет, и они надеялись, что будут жить вместе до старости. К сожалению, отношениям этой пары было суждено закончиться, и в дополнение к болезненному расставанию им пришлось иметь дело с поиском решения сложных материальных вопросов.

Суммы кредита недостаточно

Поскольку Кристьян не имел на тот момент стабильного дохода, то банк был согласен предоставить кредит только Трийну. Предлагаемая сумма кредита, к сожалению, была меньше покупной стоимости квартиры. На помощь в сложной ситуации молодым людям пришла мать Кристьяна, которая в качестве дополнительной гарантии для получения кредита на большую сумму согласилась отдать под залог свою квартиру. Трийну удивила такая отзывчивость. Несмотря на то, что квартира была записана на девушку, первый взнос был оплачен пополам с Кристьяном.

Совместная жизнь шла своим чередом, и вскоре в семье появилось прибавление. Было решено, что в течение срока выплаты родительского пособия Трийну будет дома с маленьким сыном. Однако в конце родительского отпуска пара приняла решение, что поскольку у Трийну зарплата была больше, чем у Кристьяна, то ему имело смысл быть дома до достижения ребёнком детсадовского возраста.

Поскольку кредит для покупки квартиры был оформлен на Трийну, то она одна осуществляла платежи по возврату кредита. Кристьян, в свою очередь, оплачивал все расходы на содержание семьи: заботился о том, чтобы на столе была еда, чтобы все были одеты, и чтобы ребёнку было обеспечено всестороннее развитие. Он также оплачивал семейные поездки в отпуск. Знакомые удивлялись тому, как молодым людям удалось достичь согласия в решении финансовых вопросов так, что обе стороны были довольно. Ведь дискуссии об использовании семейного бюджета нередко становятся причиной трений в отношениях.

Чувство справедливости у каждого своё

К сожалению, со временем некоторые человеческие отношения охладевают или вовсе заканчиваются. Так произошло и с Кристьяном и Трийну, чья совместная жизнь прекратилась, когда их сын достиг подросткового возраста. На это не было какой-либо конкретной причины — просто оба почувствовали, что их пути давно разошлись. В тот момент Кристьяну и Трийну пришлось впервые задуматься о том, как поступить с общим имуществом.

Трийну сочла, что поскольку она отвечала за возврат кредита и квартира была записана на её имя, то будет достаточно того, что она вернёт Кристьяну сумму, которую тот заплатил в качестве первого взноса.

Чтобы погасить обременяющую квартиру матери Кристьяна ипотеку, Трийну была согласна переоформить ипотеку на свою квартиру, и на это было получено согласие банка. Тот факт, что в течение совместной жизни Кристьян нёс все расходы по обеспечению семьи, при разделе имущества не имел никакого значения.

Комментарии адвоката Хелен Томберг:

Решение, при котором одному из сожителей возвращается только сумма первоначального взноса, и квартира его матери освобождается от ипотеки, являющейся гарантией кредита, правильное, хотя и может показаться несправедливым.

Если в качестве владельца недвижимости, приобретённой в течение незарегистрированного сожительства (как брак с режимом имущества общности имущества, так и договор о сожительстве не заключены), в крепостную книгу заносится только один из сожителей, то эта недвижимость принадлежит только ему. При прекращении сожительства у другого сожителя в дальнейшем отсутствует право на квартиру или её часть. Тем не менее, он может иметь право на получение части стоимости квартиры. Для этого должно быть одновременно выполнено три условия: во-первых, квартира должна быть приобретена во время внебрачного сожительства с ведением совместного хозяйства, во-вторых, оба сожителя должны были сделать существенный и оцениваемый в денежном эквиваленте вклад в приобретение или улучшение квартиры, а в-третьих, на момент приобретения или улучшения квартиры стороны должны были иметь желание создать общую, по крайней мере, с экономической точки зрения, имущественную ценность (совместное жильё).

В описанной истории сожители могли сделать сопоставимые вклады, так как один сожитель оплатил часть первоначального взноса и возвращал банковский кредит, а другой оплатил часть первоначального взноса, и его мать предоставила свою квартиру в качестве гарантии по ипотечному кредиту. Ипотека, установленная на квартиру матери второго сожителя, может быть оценена в качестве вклада в денежном выражении, но определение его размера является спорным и сложным. Одновременно возвратом такого вклада может быть аннулирование ипотеки, и в описанной истории данное условие было выполнено. Любые изменения записей об ипотеке допускаются только с согласия держателя ипотеки, т.е. банка.




В случае, когда вклад сожителя, не являющегося собственником квартиры, ограничивается первоначальным взносом, собственник квартиры не всегда имеет обязанность возврата суммы первоначального взноса бывшему сожителю. Если размер первоначального взноса при покупке новой квартиры составляет 10-15% от стоимости квартиры, и сожители осуществляют его в равных долях (т.е. каждый выплачивает 5-7% стоимости квартиры), а остальная часть оплачивается за счёт банковского кредита, который возвращает только один сожитель, то равенство вкладов является сомнительным. Доля 5-7% скорее сопоставима с прибылью, получаемой от использования квартиры в течение времени (т.е. с так называемым преимуществом от использования). Если же размер первоначального взноса составляет 30-40%, то речь может идти о сопоставимости вкладов и об обязанности возврата вклада другому сожителю. Сожители, естественно, вправе отклониться от этих условий и достичь такого соглашения, которое они сочтут справедливым.

Покрытие исключительно текущих расходов, связанных с жильём, а также покрытие других расходов семьи, даже если сожитель делал это в одиночку, не предоставляет права на получение части стоимости квартиры. Такого неравноправия можно избежать путём заключения брака на условиях режима имущества общности имущества или заключения договора о сожительстве на условиях режима имущества общности имущества. В случае незарегистрированного сожительства такой несправедливости можно избежать приобретением недвижимости в долевую собственность обоих сожителей, т.е. в виде принадлежащей обоим сожителям идеальной доли и занесения обоих сожителей в крепостную книгу, при этом оба сожителя должны исполнять обязанность по возврату банковского кредита. Если квартира приобретена в долевую собственность, то в случае прекращения совместной жизни можно прекратить также долевую собственность. При прекращении долевой собственности судебная практика предпочитает продажу имущества с аукциона, после чего производится возврат кредита на приобретение квартиры и раздел оставшейся суммы между сожителями согласно размеру их доли. Однако достижение внесудебного компромисса предоставляет большую гибкость в решении имущественных вопросов, например, один из сожителей сохраняет за собой квартиру и обязанность возврата кредита, а другой получает компенсацию.

За консультацией в решении аналогичных вопросов можно обращаться к членам Адвокатуры Эстонии.